10 пунктов, которые важно учесть при заключении договора купли-продажи квартиры + шаблон

Источник: proagenstvo.ru

Договор купли-продажи квартиры можно заключить в простой письменной форме. Заверять документ у нотариуса не обязательно, за исключением отдельных случаев. В частности, нотариальная форма документа обязательна, если в сделке участвуют иностранцы, несовершеннолетние, лица с ограниченной дееспособностью.

Также нотариальное сопровождение необходимо при продаже доли в общей собственности. Во всех остальных случаях стороны могут написать документ от руки или составить в печатной форме. Например, вот так выглядит шаблон договора купли-продажи квартиры в «Р7-Офис», который можно скачать по ссылке.

Пример ДКП, составленного в редакторе документов «Р7-Офис»

Указанные в договоре условия определяют условия сделки и порядок исполнения обязательств. Закон устанавливает ряд обязательных условий, которые имеют существенное значение для признания сделки юридически действительной. Также стороны могут включить в документ дополнительные пункты, которые сочтут важными.

К существенным условиям относят:

Дополнительно можно указать порядок расчётов и фактической передачи помещения, ответственность сторон, порядок разрешения споров, форс-мажоры и прочее.

Договор признаётся заключённым с момента его подписания. Сам документ регистрации в Росреестре не подлежит. Но он необходим при перерегистрации права собственности.

Важно понимать, что любое слово или фраза в договоре имеют юридические последствия. Поэтому все формулировки должны быть чётко выраженными и однозначными. Итак, вот на что нужно обратить особое внимание:

В обязательном порядке в документе указывают полные данные сторон, которые позволяют идентифицировать человека: фамилия, имя, отчество, реквизиты паспорта, адрес. Если какую-то из сторон представляет посредник, обязательно указывают данные доверителя и реквизиты доверенности.

Когда в сделке участвует несколько продавцов — например, при продаже долевой собственности — указывают данные всех собственников. При участии несовершеннолетнего лица (до 14 лет) — указывают данные ребёнка и его официального представителя.

В документе обязательно описывают квартиру. При этом недостаточно только указания адреса. Нужно добавить технические характеристики: назначение помещения, этажность дома и этаж, общая и жилая площадь и прочее. Данные можно взять из паспорта объекта недвижимости. Важно как можно точнее идентифицировать жильё, чтобы впоследствии покупатель не мог предъявить претензии относительно сокрытия значимых фактов.

В тексте указывают данные документа, на основании которого продавец владеет квартирой. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону, договор ренты или мены, решение суда, договор пожизненного содержания с иждивением.

Необходимо убедиться, что данные продавца и собственника совпадают. К примеру, фамилия может быть иной по причине её смены из-за вступления в брак. В этом случае должны прилагаться документы, подтверждающие этот факт. Также нужно убедиться в отсутствии иных собственников. Например, если продавец состоит в браке, требуется нотариальное согласие супруга или документ, подтверждающий единоличное владение.

Стоимость указывают в рублях за единицу площади и исчисляют общую сумму на основании фактического метража. Если деньги передаются непосредственно в момент подписания договора, этот факт указывают в тексте.

При получении суммы после заключения договора или оплате частями в документе непременно прописывают точный срок и график платежей. Также желательно указать способ передачи денег: наличный расчёт, перевод на счёт, банковская ячейка. Передачу наличных денег обязательно сопровождают распиской. Пример шаблона расписки в «Р7-Офис» можно скачать по ссылке.

Если квартира заложена, находится под арестом, отчуждена — договор не пройдёт государственную регистрацию. Но обременения могут быть и в иной форме. Например, наличие прописанных лиц, которые не являются собственниками. Такие люди по закону сохраняют право пользования жильём вплоть до выписки. И заставить их выписаться можно только по обоюдному согласию или через суд.

В договоре должны быть прописаны все лица, которые имеют право проживания в квартире. Также должен быть указан срок, в течение которого жильцы выпишутся. Желательно убедиться, что все прописанные в квартире люди действительно готовы выписаться.

Хотя сделка считается заключенной после подписания, иногда требуется время на освобождение жилья. Необходимо прописать точный срок, в течение которого продавец обязан передать жильё новому владельцу.

Также важно исключить претензии относительно состояния помещения. Передавать квартиру рекомендуется по акту приёма-передачи, в котором покупатель подтверждает отсутствие недостатков. Пример шаблона акта приема-передачи квартиры можно посмотреть по ссылке. В документе описывают состояние квартиры и всех дополнительно передаваемых предметов. Пункт о передаче квартиры по акту также включают в договор.

При проведении сделки могут возникать дополнительные расходы. Например, пошлина при нотариальном сопровождении, аренда банковской ячейки и прочее. Необходимо чётко указать, кто именно оплачивает эти расходы.

Желательно прописать, что со стороны собственника отсутствует задолженность по коммунальным услугам и если таковая обнаружится, то продавец обязуется оплатить долг в полном объёме.

Обстоятельства могут существенно измениться и стороны могут передумать заключать сделку. Такую ситуацию важно предусмотреть в договоре. В частности, нужно указать по какой причине может быть расторгнут договор, какую ответственность понесут стороны. Например, если продавец передумал продавать квартиру после подписания договора, но до получения денег, он обязуется оплатить все расходы, понесённые покупателем.

На этапе планирования сделки стороны для подтверждения намерений могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. Пример шаблона предварительного договора купли-продажи квартиры можно посмотреть по ссылке. Такой документ имеет юридическую силу. Но если в течение года или по истечении означенного срока стороны не подпишут основной договор, то преддоговор утрачивает силу.

Важно предусмотреть способ решения конфликтных ситуаций, если таковые возникнут. Например, что будет, если права на квартиру заявят третьи лица или как себя вести покупателю в случае, если продавец нарушит сроки по фактической передаче имущества. В этом пункте можно прописать неустойки и штрафные санкции при нарушении условий.

Разрешение споров можно осуществлять как в судебном, так и в досудебном порядке. Если предусмотреть возможные ситуации, то в большинстве случаев можно решить проблему без обращения в суд.

Желательно прописать ситуации, при которых стороны не смогут гарантировать исполнение обязательств. К таковым обычно относят обстоятельства, на которые невозможно повлиять: стихийные бедствия, эпидемии, изменения действующего законодательства, заболевание одной из сторон и прочее. Но сам по себе форс-мажор не освобождает от обязательств.

Необходимо прописать, что в случае форс-мажора пострадавшая сторона должна в течение десяти дней уведомить другую сторону о невозможности исполнения обязательств. После этого у участников сделки по закону есть три месяца на устранение препятствий. Но в договоре желательно прописать срок, по истечении которого стороны могут отказаться от договора, если обстоятельства непреодолимой силы не перестанут действовать.

Дополнительно участники могут включить в договор и иные условия, которые считают важными. Чем подробнее будут прописаны все нюансы сделки, тем меньше вероятность возникновения спорных ситуаций.

При составлении документов по сделке купли-продажи квартиры можно воспользоваться представленными ниже шаблонами. Любой из шаблонов можно скачать и отредактировать по своему усмотрению, добавив необходимую информацию.